OPÝTALI SME SA HYPOTEKÁRNEHO ŠPECIALISTU

Ing. Juraj Loy

1.Ako dlho sa venujete práci hypotekárneho špecialistu?

S hypotékou som sa po prvý krát pracovne stretol ešte keď som pracoval v banke v roku 2003. Vyslovene hypotekárnym špecialistom som od roku 2014.

2.Nie je žiadnym tajomstvom, že ste v minulosti pôsobil ako riaditeľ pobočky banky, aktuálne ste na voľnej nohe, zmenil sa Váš pohľad na tieto inštitúcie?

Ak pracujete v banke, tak máte samozrejme tiež záujem na tom, aby bol klient spokojný – v tomto sa môj pohľad vôbec nezmenil. V bankách pracuje veľa ochotných, milých a aj odborne zdatných ľudí. Máte k dispozícii ale obmedzenú ponuku svojho zamestnávateľa – jednej konkrétnej banky. Buď budete vedieť dať v danej chvíli klientovi prijateľné riešenie alebo o klienta prídete. 
Môj pohľad sa zásadne zmenil na prirodzene klientom očakávanú výhodu – „ponuka mojej materskej banky bude najlepšia“ – veľmi často to totiž tak nie je.

3.Viete povedať čo presne je Vašou úlohou, akú pridanú hodnotu svojim klientom prinášate?

Ak nie ste viazaný ponukou iba jednej inštitúcie, tak viete urobiť klientovi porovnanie výhod a nevýhod jednotlivých riešení. Často to nie je iba o úrokovej sadzbe – to by bolo veľmi jednoduché. Rozdiely môžu byť v poplatkoch, rýchlosti spracovania, ďalších podmienkach poskytnutia úveru a hlavne aj vo výške poskytnutého financovania, čo veľmi úzko súvisí s akceptáciou rôznych typov príjmov. Mojou úlohou je zmapovať a porovnať rôzne možnosti financovania investičného zámeru klienta podľa jeho aktuálnych vstupných údajov. Žiadna z možností totiž nemá iba výhody. Dôležité je preto komplexné porovnanie jednotlivých možností financovania – nie iba porovnanie jedného parametra.

4.Ako hodnotíte aktuálne dianie na finančnom trhu?

Aktuálne sa situácia na finančnom trhu ukľudnila v porovnaní so situáciou z marca/apríla 2020. Banky sú už trochu smelšie voči klientom, ale zďaleka to nie je rok 2019 :-).

5.Myslíte si, že súčasné protipandemické opatrenia ovplyvnili správanie sa/postoje bánk voči svojim klientom?

Banky sú určite ostražitejšie ako v roku 2019. Viac sa pozerajú na sektory, v ktorých sú klienti zamestnaní. Zamestnanci v hotelierstve, reštauráciách, službách a niektorí živnostníci sú stále rizikovými klientami z pohľadu sektoru zamestnania, kde je financovanie nereálne, ak je to jediným zdrojom príjmov.

6.Ako z pohľadu Vašej práce hodnotíte rok 2020 a perspektívne rok 2021?

Mojou prácou je nájsť najlepšie riešenie pre klienta v čase, keď on sám chce niečo riešiť. Častejšie ako inokedy som musel klientom povedať, že aktuálne financovanie ich zámeru nie je reálne – treba počkať. Stále je, a myslím, že aj bude, pomerne veľká skupina klientov, pre ktorých sa riešenie dá nájsť aj keď je to náročnejšie ako v minulosti.

7.Vyzerá, že banky sa z toho najhoršieho oprášili a znovu nemajú problém požičiavať, nezmenili sa však podmienky?

Na jar 2020 sa banky, a myslím, že aj celkovo celá spoločnosť, dosť zľakli a výrazne obmedzili možnosti financovania. Bolo to nové, neznáme a nikto nevedel odhadnúť dosah uvalených opatrení. Ako som už spomínal – nájsť dobré riešenie financovania je náročnejšie ako v minulosti. Pre niektoré skupiny klientov je to aktuálne dokonca úplne neriešiteľné a pre niektoré skupiny klientov sa aj zhoršili podmienky.

8.Myslíte si, že nám opäť hrozí obdobie, kedy sa banky budú báť požičiavať, kto by mohol doplatiť najviac?

Nemyslím si, že by také niečo hrozilo na nejaké dlhšie obdobie. Krátkodobé niekoľko mesačné obmedzenia sa ale vylúčiť nedajú. Požičiavanie peňazí je jedným z hlavných zdrojov príjmov bánk, preto sa budú snažiť nájsť nejaké riešenie aj banky. Najviac by ale zhoršenie podmienok mohlo zasiahnuť domácnosti s jedným príjmom alebo aj s viacerými príjmami ale z jedného sektora, ktorý sa môže stať rizikovým.

9.Nevyjadrujú niekedy Vaši klienti svoju nespokojnosť s podmienkami, ktoré im predostriete, lebo sa boja rizika?

Rozhodnutie, či sa klient zadĺži alebo nie, je iba na ňom. Klient sám bude potom jednak znášať riziko ne/splácania a na druhej strane profitovať zo zhodnotenia ceny svojej nehnuteľnosti. Pri súčasných úrokových sadzbách, stúpajúcich cenách nehnuteĺností a hlavne pri politike súčasných centrálnych bánk (ECB) je poďla mňa vhodná doba sa zadĺžiť hypotékou. Je to totiž úplne niečo iné ako pôžičky na auto, dovolenku a podobne – tento druh zadlžovania nepodporujem.

10.Máte nejaký svoj interný meter, na základe, ktorého vyhodnocujete výhodnosť alebo nevýhodnosť podmienok úveru pre klienta?

Môj prvý meter je ten, že klient musí najprv mňa presvedčiť o tom, že svoje záväzky bude vedieť splácať. V druhom kole sa ja pokúsim o tom presvedčiť banky. Vždy urobím komplexné porovnanie podmienok financovania a ja sám musím byť presvedčený o tom, že to, čo odporučím klientovi, je naozaj to najlepšie, čo môže aktuálne dostať. Časom sa dajú dané podmienky vylepšiť za predpokladu 100 % spoľahlivosti splácania. Tým sa myslí každá splátka je uhradená v plnej výške a načas.

11. Je ešte aj dnes možnosť 100 % hypotéky a ak áno kedy?

Dostať 100 % hypotéku na kúpu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti je nereálne – banky to majú dokonca zakázané poskytovať. Dá sa ale zabezpečiť 100 % financovanie investičného zámeru klienta a to kombináciou hypotéky s ďalším úverovým produktom.

12.Čo odporúčate klientom, ktorí vedia, že časom budú chcieť niečo kupovať, alebo rekonštruovať?

Moje jednoznačné odporúčanie je myslieť na to skôr ako nastane deň D. V praxi sa stretávam často s tým, že vlastné zdroje klienta sú nula, úplne minimálne alebo dokonca v podstate záporné, kedže minulý mesiac si klient kúpil auto prípadne dovolenku. Je to teda o sporení a o zvažovaní životných priorít (auto/ dovolenka alebo byt/dom ?). Všetko naraz v rovnakom čase a hneď sa asi nebude dať zrealizovať.